⼀般部分 （房地产原理和实践）

⼀. 物业所有权 (销售员 8%；经纪⼈ 10%)

A.  不动产与动产；转让  

B.  ⼟地特征和法律描述  

1.  法律描述类型：边界描述法，区块制，政府调查  

2.  建筑物测量  

3.  可居住、可出租和可使⽤⾯积  

4.  ⼟地测量  

5.  矿产、空⽓和⽔权  

C.  对物业所有权影响的负担  

1.  留置权  

2.  地役权和许可证  

3.  侵占  

4.  其他可能影响产权的负担  

D.  所有权类型  

1.  共同租赁权⼈  

2.  联合租赁  

3.  共同权益所有权：  

a)  分时度假  

b)  公寓  

c)  合作社  

4.  单独所有权/独资所有权  

5.  终身产权所有权  

6.  信托持有的物业所有权 (仅适⽤于经纪⼈)

⼆. ⼟地使⽤控制和法规 (销售员 5%；经纪⼈ 5%)

A.  政府对⼟地的权利  

1.  财产税和特别评估  

2.  征⽤权、征收、归属  

B.  政府控制  

1.  分区和总体规划  

2.  建筑法规  

3.  特殊⼟地类型的监管：  

a)  洪泛区  

b)  湿地  

4.  环境危害物的监管：  

a)  危害物类型  

b)  消除和减轻  

c)  对受污染⼟地的限制  

C.  私⼈控制  

1.  契约条件或限制  

2.  约束、条件和限制（CC&Rs）  

3.  业主协会规定  

三. 估价和市场分析 (销售员 7%；经纪⼈ 7%)

A.  评估  

1.  评估的⽬的和⽤途  

2.  评估过程的基本步骤  

3.  需要由认证评估师进⾏评估的情况  

B.  估值  

1.  经济原理和物业特征的影响  

2.  销售或市场⽐较法  

3.  成本法  

4.  收益分析法  

C.  竞争/⽐较市场分析  

1.  选择可⽐物业  

2.  调整可⽐物业  

四. 融资 (销售员 10%；经纪⼈ 8%)

A.  基本概念和术语  

1.  点数  

2.  贷款价值⽐（LTV）  

3.  私⼈按揭保险（PMI）  

4.  利率  

5.  本⾦、利息、税⾦和保险（PITI）  

6.  融资⼯具（按揭、借据等）  

B.  贷款类型  

1.  常规贷款  

2.  联邦住房管理局（FHA）保险贷款  

3.  退伍军⼈事务部（VA）担保贷款  

4.  美国农业部（USDA）/农村贷款计划  

5.  摊销贷款  

6.  可调利率按揭贷款  

7.  过桥贷款  

8.  业主融资（分期付款和⼟地合同/契约）  

C.  融资和借贷  

1.  从申请到结算的借贷过程  

2.  融资和信⽤法律与规则：  

a)  借贷真实法  

b)  房地产结算程序法（RESPA）  

c)  平等信贷机会法  

d)  消费者⾦融保护局（CFPB）/TRID 关于融资和⾼⻛险贷款特征的规则  

3.  承销：  

a)  债务⽐率  

b)  信⽤评分  

c)  信⽤历史  

五. 代理的基本原则 (销售员 13%；经纪⼈ 11%)

A.  代理和⾮代理关系  

1.  代理⼈和代理机构类型      2. 其他经纪关系（⾮代理）：  

a)  交易代理  

b)  协助⼈  

B.  代理⼈对客户的责任  

1.  受托责任  

2.  传统代理职责（COALD）  

3.  授权书和其他委托授权  

C.  代理和⾮代理协议的创建；利益冲突的披露  

1.  代理和代理协议：  

a)  不同类型委托合同的关键要素  

b)  买⽅代理/租户代理合同的关键要素  

2.  作为委托⼈或存在利益冲突时的披露  

D.  代理⼈对客户和第三⽅的责任，包括披露、诚信、道德和资⾦的会计处理  

E.  代理终⽌  

1.  到期  

2.  完成/履⾏  

3.  法律强制终⽌  

4.  物业毁坏/委托⼈死亡  

5.  双⽅协议  

六. 物业披露 (销售员 6%；经纪⼈ 7%)

A.  物业状况  

1.  可能需要检查和调查的物业状况  

2.  提议的⽤途或⽤途变更，应引发对公共或私⼈⼟地使⽤控制的调查  

B.  需要披露的环境问题  

C.  政府披露要求（铅）  

D.  重要事实和缺陷披露  

七. 合同 (销售员 17%；经纪⼈ 18%)

A.  合同法的⼀般知识  

1.     有效性的要求  

2.     影响合同可执⾏性的因素  

3.     ⽆效、可撤销和不可执⾏的合同  

4.     合同各⽅的权利和义务  

5.     未履⾏的合同和已履⾏的合同  

6.     通知、交付和接受合同  

7.     合同违约和违约补救措施  

8.     合同终⽌、撤销和取消  

9.     电⼦签名和⽆纸化交易  

10.  双边合同与单边合同（选择协议）  

B.  合同条款，包括修正案和附加条款  

C.  报价/购买协议  

1.     ⼀般要求  

2.     报价何时具有约束⼒  

3.     约定条件  

4.     时间是关键  

D.  反报价/多重报价  

1.     反报价  

2.     多重报价  

⼋. 租赁和物业管理 (销售员 3%；经纪⼈ 5%)

A.  物业管理的基本概念/职责  

B.  租赁协议  

1.  租赁类型，例如：百分⽐租赁，⽑租，净租，地租  

2.  租赁协议的关键要素和条款  

C.  房东和租户的权利和义务  

D.  物业经理的受托责任  

E.  物业管理中的美国残疾⼈法（ADA）和公平住房合规  

F.   设定租⾦和租赁费率（仅限经纪⼈）  

九. 产权转让 (销售员 8%；经纪⼈ 7%)

A.  产权保险  

1.  保险范围  

2.  产权调查、产权摘要、产权链  

3.  可交易产权与可保险产权  

4.  潜在产权问题和解决⽅法  

5.  产权云、产权清除诉讼  

B.  契约  

1.  契约的⽬的，何时转移产权  

2.  契约类型及使⽤时间  

3.  契约的基本要素  

4.  记录的重要性  

C.  托管或结算；房地产转让的税务⽅⾯  

1.  托管代理的责任  

2.  分摊项⽬  

3.  结算报表/TRID 披露  

4.  估算结算费⽤  

5.  财产税和所得税  

D.  特殊程序  

1.  ⽌赎  

2.  短售  

E.  保修  

1.  房屋或建筑保修计划的⽬的  

2.  房屋或建筑保修计划的范围  

⼗. 房地产实践 (销售员 13%；经纪⼈ 14%)

A.  信托/托管账户  

1.  信托账户的⽬的和定义，包括托管账户中的资⾦  

2.  对信托资⾦的责任，包括资⾦混同/挪⽤  

B.  联邦公平住房法和美国残疾⼈法（ADA）  

1.  保护类别  

2.  禁⽌的⾏为（如：红线划分，哄抬价格，引导）  

3.  美国残疾⼈法（ADA）  

4.  例外情况  

C.  ⼴告和技术  

1.  ⼴告实践  

a)  ⼴告真实性  

b)  ⼴告中的公平住房问题  

2.  技术的使⽤  

a)  对机密信息的要求  

b)  不可打电话名单  

D.  执照持有者的职责  

1.  雇员  

2.  独⽴承包商  

3.  房地产交易的尽职调查      4. 监督责任（仅限经纪⼈）  

a)  执照持有者  

b)  ⽆执照⼈员  

E.  反垄断法  

1.  反垄断法及其⽬的  

2.  房地产中的反垄断违法⾏为  

⼗⼀. 房地产计算 (销售员 10%；经纪⼈ 8%)

A.  基本数学概念  

1.  贷款价值⽐（LTV）  

2.  贴现点数  

3.  资产净值  

4.  ⾸付款/融资⾦额  

B.  交易计算  

1.  财产税计算  

2.  分摊  

3.  佣⾦和佣⾦分配  

4.  卖⽅的销售收益  

5.  买⽅结算时所需资⾦  

6.  转让费/转让税/印花税  

7.  本⾦、利息、税⾦和保险（PITI）⽀付  

C.  估值、回报率计算（仅限经纪⼈）  

1.  净营业收⼊  

2.  折旧  

3.  资本化率  

4.  租⾦和收⼊倍数  

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州部分 （⻢萨诸塞州房地产法及房地产委员会规则）

 ⼀. 房地产经纪⼈和销售员注册委员会的职责与权⼒ (5%) (销售员：2 题；经纪⼈：2 题)

     A. 记录审查  

    B. 处罚  

    1.  罚款  

    2.  吊销或撤销执照  

⼆. 执照要求 (10%) (销售员：4 题；经纪⼈：4 题)

A.  需要执照的活动  

B.  执照类型  

   1. 有效、⽆效和过期执照  

C.  执照续期和继续教育  

D.  委员会通知  

三. 执照持有⼈的规定 (33-35%) (销售员：13 题；经纪⼈：14 题)

A.   ⼴告  

B.   经纪⼈/销售员关系  

C.  佣⾦  

D.  披露  

1.  消费者/执照持有⼈关系  

2.  利益冲突  

3.  租赁费⽤披露  

E.   代理和⾮代理关系  

F.   ⽂件处理  

G.  资⾦处理  

H.  记录保存（仅限经纪⼈）  

I.     房屋检查员 - 执照持有⼈的责任  

四. 合同 (5%) (销售员：2 题；经纪⼈：2 题)

A.  购买要约  

B.  购买与销售协议   C. 租赁协议  

五. 消费者保护法 (10-12%) (销售员：5 题；经纪⼈：4 题)

A.  物业披露  

B.  虚假陈述  

C.  隐私  

D.  处罚与执⾏  

 六. 环境问题和有害物质 (10%) (销售员：4 题；经纪⼈：4 题)

A.  铅  

B.  私⼈污⽔处理  

C.  烟雾和⼀氧化碳探测器  

七. ⻢萨诸塞州公平住房法 (10%) (销售员：4 题；经纪⼈：4 题)

A.  不同于联邦法律的保护类别  

B.  ⻢萨诸塞州特有的例外  

C.  ⻢萨诸塞州反歧视委员会  

D.  美国残疾⼈法（ADA）及其他住宿规定  

⼋. 房东与租户法 (10%) (销售员：4 题；经纪⼈：4 题)

A.  租⾦押⾦、收据和状况声明  

B.  州卫⽣法规  

C.  短期度假或休闲租赁  

九. 其他主题 (5%) (销售员：2 题；经纪⼈：2 题)

A.  所有权  

B.  公寓、合作公寓和分时度假  

C.  注册⼟地